Налог на имущество организаций при аренде недвижимости: кто платит и как

Главный вопрос при аренде недвижимости — кто платит налог на имущество: арендодатель или арендатор? С принятием ФСБУ 25/2018 и переходом арендаторов на признание права пользования активом (ППА) вопрос обострился. Налоговый кодекс даёт однозначный ответ.

Содержание

1 Кто платит налог на имущество при аренде
2 ППА и налог на имущество: нюансы ФСБУ 25/2018
3 Неотделимые улучшения: арендатор платит
4 Ставки налога на имущество в 2026 году
5 Аренда у физического лица: НДФЛ
6 НДС при аренде в 2026 году
7 Декларация по налогу на имущество
8 Резюме
- 8.1 Читайте также

Кто платит налог на имущество при аренде

По п. 3 ст. 378 НК РФ: налог на имущество при аренде недвижимости платит всегда собственник — арендодатель или лизингодатель. На чьём балансе учитывается объект, значения не имеет.

Это означает: даже если арендатор по правилам ФСБУ 25/2018 отражает ППА на счёте 01 — налог на имущество с этого актива он не платит.

Ситуация	Кто платит налог на имущество	Основание
Аренда офиса, склада, производства	Арендодатель (собственник)	П. 3 ст. 378 НК РФ
Лизинг имущества	Лизингодатель (собственник)	П. 3 ст. 378 НК РФ
ППА у арендатора (ФСБУ 25/2018)	Арендодатель — ППА не является объектом обложения у арендатора	Письмо ФНС от 25.01.2022 № БС-4-21/741
Неотделимые улучшения у арендатора	Арендатор — до выбытия из ОС в порядке ФСБУ 6/2020	Письмо Минфина от 23.05.2022 № 03-05-05-01/47593

ППА и налог на имущество: нюансы ФСБУ 25/2018

С 2022 года арендаторы по ФСБУ 25/2018 признают на балансе право пользования активом (ППА). Это актив на счёте 01. Возник вопрос: нужно ли платить налог на имущество с ППА?

ФНС разъяснила: нет. ППА — это не имущество арендатора, а отражение обязательств. Плательщиком налога остаётся собственник объекта.

Однако если арендодатель учитывает свои инвестиции в аренду по «чистой стоимости инвестиции», именно это значение используется как налоговая база (по балансовой стоимости согласно п. 3 ст. 376 НК РФ).

Неотделимые улучшения: арендатор платит

Исключение из общего правила — неотделимые улучшения:

Арендатор произвёл ремонт или реконструкцию арендованного помещения.
Затраты не возмещены арендодателем.
Улучшения учтены как ОС на балансе арендатора.

В этом случае арендатор платит налог на имущество по неотделимым улучшениям — до момента их выбытия с баланса. Это не зависит от того, числятся ли они как ОС или как иные активы.

Ставки налога на имущество в 2026 году

Объект	Налоговая база	Ставка
Большинство объектов недвижимости (коммерция)	Кадастровая стоимость	До 2,2% (по региону)
Объекты стоимостью свыше 300 млн руб.	Кадастровая стоимость	До 2,5%
ОС на балансе (среднегодовая стоимость)	Среднегодовая остаточная стоимость	До 2,2%

Аренда у физического лица: НДФЛ

Если арендодатель — физическое лицо, налог на имущество с него взыскивает налоговая инспекция отдельно. Арендатор-организация не платит этот налог за физлицо. Но при выплате арендной платы организация выступает налоговым агентом по НДФЛ — удерживает и перечисляет налог в бюджет.

НДС при аренде в 2026 году

Аренда нежилой недвижимости облагается НДС по ставке 22% (с 01.01.2026). Арендодатель выставляет счёт-фактуру. Арендатор принимает НДС к вычету при соблюдении стандартных условий.

Аренда жилой недвижимости освобождена от НДС — пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Декларация по налогу на имущество

Арендодатель сдаёт декларацию по налогу на имущество раз в год — за 2025 год не позднее 25 февраля 2026 года.

Арендатор декларацию по налогу на имущество не подаёт — если только у него нет неотделимых улучшений в составе ОС.

Резюме

Налог на имущество при аренде недвижимости платит арендодатель (собственник) — независимо от того, на чьём балансе числится объект. ППА арендатора по ФСБУ 25/2018 объектом налогообложения не является.

Исключение — неотделимые улучшения: если арендатор сделал капитальный ремонт за свой счёт и учёл затраты как ОС — он платит налог на имущество с этих объектов до их выбытия.

Нормативная база: ст. 378 НК РФ; письма Минфина от 23.05.2022 № 03-05-05-01/47593 и ФНС от 25.01.2022 № БС-4-21/741.