Учёт аренды у арендатора по ФСБУ 25/2018: пример с проводками

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды», утверждённый приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н, обязателен к применению начиная с отчётности за 2022 год.

Стандарт кардинально изменил подход к учёту аренды у арендатора. Главное: арендованное имущество больше не отражается на забалансовом счёте 001. Вместо этого арендатор признаёт на балансе право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде (ОА).

В статье — разбор двух способов учёта, расчёт ППА и ОА, полный пример с проводками.

Кто применяет ФСБУ 25/2018

Стандарт применяется всеми сторонами договоров аренды, субаренды и иных договоров временного пользования имуществом за плату.

Исключения — ФСБУ 25 не применяется при передаче:

• результатов интеллектуальной деятельности;
• участков недр для добычи полезных ископаемых;
• биологических активов;
• объектов государственными (муниципальными) учреждениями.

Два способа учёта для арендатора

Для арендатора стандарт предусматривает два подхода.

Способ 1: упрощённый учёт — арендные платежи в расходы

Арендатор вправе не признавать ППА и ОА при одновременном выполнении условий (п. 11 ФСБУ 25/2018):

• договором не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды;
• нет возможности выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости;
• предмет аренды не предполагается передавать в субаренду.

И при наличии хотя бы одного из оснований (п. 12 ФСБУ 25/2018):

• срок аренды на дату предоставления предмета аренды — не более 12 месяцев;
• рыночная стоимость аналогичного нового объекта — не превышает 300 000 руб.;
• арендатор вправе применять упрощённые способы бухгалтерского учёта (субъекты МСП и др.).

При упрощённом учёте арендатор признаёт арендные платежи в составе расходов равномерно на протяжении срока аренды. ППА и ОА не отражаются.

Проводки при упрощённом учёте

Способ 2: полный учёт — признание ППА и обязательства

Во всех остальных случаях арендатор на дату получения предмета аренды одновременно признаёт (п. 10 ФСБУ 25/2018):

• предмет аренды — в качестве права пользования активом (ППА);
• обязательство по аренде (ОА) — как кредиторскую задолженность по будущим платежам.

Что такое ППА

ППА — это актив на балансе арендатора. Он отражает право пользоваться чужим имуществом.

ППА признаётся по фактической стоимости, которая включает (п. 13 ФСБУ 25/2018):

1. Первоначальную оценку обязательства по аренде.
2. Арендные платежи, перечисленные до или на дату предоставления предмета (авансы).
3. Затраты арендатора на доставку и подготовку к использованию.
4. Оценочное обязательство по демонтажу, восстановлению объекта (если предусмотрено).

Счета учёта ППА: формируется на счёте 08, затем переводится на счёт 01 (субсчёт «ППА»).

Что такое обязательство по аренде

Обязательство по аренде — это кредиторская задолженность по будущим арендным платежам.

Оценивается как сумма приведённой стоимости (дисконтированной суммы) всех будущих арендных платежей (п. 14 ФСБУ 25/2018).

Ставка дисконтирования — процентная ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заёмные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды.

Арендаторы, применяющие упрощённые способы учёта, вправе не дисконтировать. В этом случае ОА = сумма номинальных будущих платежей.

Счёт учёта обязательства: счёт 76, субсчёт «Обязательства по аренде».

Как меняется ОА после признания:
— увеличивается на сумму начисленных процентов;
— уменьшается на сумму фактически уплаченных арендных платежей.

Амортизация ППА

ППА амортизируется так же, как основные средства (п. 17 ФСБУ 25/2018):

• Метод амортизации — тот же, что применяется к аналогичным ОС.
• Срок полезного использования (СПИ) — не превышает срок аренды, если не предусмотрен выкуп.
• Амортизация начисляется со следующего месяца после принятия ППА к учёту.

Проценты по обязательству

Проценты — это разница между номинальной суммой будущих платежей и первоначально дисконтированной суммой обязательства. Начисляются ежемесячно на остаток ОА по той же ставке, что применялась при дисконтировании.

Проценты — это прочие расходы: Дт 91.2 Кт 76/ОА.

Проводки по полному учёту аренды

Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 с расчётами

Условия примера

Организация «Альфа» арендует офисное помещение.

Шаг 1. Расчёт первоначального обязательства по аренде

Дисконтируем каждый годовой платёж к дате начала аренды:

Первоначальное обязательство по аренде = 1 416 720 руб.

В данном примере авансов и дополнительных затрат нет, поэтому:

Фактическая стоимость ППА = 1 416 720 руб.

Шаг 2. Расчёт амортизации ППА

Годовая амортизация: 1 416 720 / 3 = 472 240 руб./год

Ежемесячная амортизация: 472 240 / 12 = 39 353 руб./мес.

Шаг 3. График начисления процентов и погашения ОА

Итоговая сумма: 1 416 720 (первоначальное ОА) + 383 321 (проценты) = 1 800 041 ≈ 1 800 000 (3 × 600 000). Разница — погрешность округления коэффициентов.

Шаг 4. Проводки на дату получения объекта аренды

Шаг 5. Ежемесячные проводки в 1-м году

Ежемесячно с 1-го по 12-й месяц:

*На практике проценты могут начисляться в конце каждого года или расчётного периода — в соответствии с учётной политикой.

Шаг 6. Перечисление арендного платежа в конце 1-го года

После этой операции ОА по счёту 76 = 1 416 720 + 184 174 − 600 000 = 1 000 894 руб.

Шаг 7. Проводки по окончании договора (год 3)

Учёт НДС по аренде

Если арендодатель является плательщиком НДС, арендные платежи включают НДС. Входящий НДС учитывается стандартно:

При этом НДС не включается в стоимость ППА и в обязательство по аренде — они формируются из сумм без НДС.

Пересмотр ОА и ППА

Фактическая стоимость ППА и величина ОА пересматриваются в случаях (п. 21 ФСБУ 25/2018):

• изменения условий договора аренды (новая арендная плата, новый срок);
• изменения намерений продлить или сократить срок аренды;
• изменения величины арендных платежей по сравнению с первоначальной оценкой.

При пересмотре изменение ОА относится на стоимость ППА. Если уменьшение ОА превышает балансовую стоимость ППА — разница признаётся доходом.

Сводная таблица: ключевые счета учёта аренды у арендатора

Часто задаваемые вопросы

Как определить ставку дисконтирования?

Применяется ставка, по которой арендатор реально привлекает или мог бы привлечь займы на сопоставимый срок. На практике используют ставку по действующим кредитам или ключевую ставку ЦБ. Ставка дисконтирования не пересматривается при изменении ключевой ставки ЦБ.

Нужно ли пересчитывать ОА при изменении ключевой ставки?

Нет. Ставка дисконтирования пересматривается только при изменении условий договора аренды (п. 22 ФСБУ 25/2018).

Что если аренда краткосрочная, но договор продлили?

На дату подписания дополнительного соглашения о продлении арендатор признаёт новый объект учёта аренды — ППА и ОА. Краткосрочное освобождение прекращается.

Как учитывать аванс, уплаченный до получения предмета аренды?

Аванс включается в фактическую стоимость ППА (п. 13б ФСБУ 25/2018). Проводка: Дт 08 Кт 76 (60) — аванс включён в стоимость ППА.

Начисляется ли амортизация в первый месяц?

Нет. Амортизация начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем принятия ППА к учёту — по аналогии с правилами для ОС.

Резюме

ФСБУ 25/2018 устанавливает два способа учёта аренды для арендатора.

Упрощённый способ (при сроке аренды ≤ 12 мес., стоимости объекта ≤ 300 000 руб. или праве на упрощённый учёт): арендные платежи — расходы периода, ППА и ОА не признаются.

Полный способ: арендатор признаёт ППА на счёте 01 и обязательство по аренде на счёте 76. В течение срока аренды:

• ППА амортизируется (Дт 20/26/44 Кт 02/ППА);
• на ОА начисляются проценты (Дт 91.2 Кт 76/ОА);
• арендные платежи уменьшают ОА (Дт 76/ОА Кт 51).

Нормативная база: ФСБУ 25/2018 (приказ Минфина от 16.10.2018 № 208н).

Читайте также

• Поступление в лизинг в 1С 8.3 в 2026 году: пошаговая инструкция для лизингополучателя
• Аренда помещения в 1С 8.3: учёт в «Бухгалтерии» 3.0 с применением ФСБУ 25/2018
• Проводки по лизингу у лизингополучателя в 1С 8.3 в 2026
• Выкуп предмета лизинга проводки у лизингополучателя в 1С 8.3
• Дополнительные расходы лизингополучателя в 1С 8.3 БП 3.0